上海9月二手房交易量创6年同期新高，部分小区微涨股票杠杆设置，房贷贴息新政利好远郊
国庆假期，上海不少中介门店迎来短暂休整。但刚刚过去的9月，上海二手房市场悄悄创下阶段性新纪录，成交约2.36万套，同比增长15%，成为近六年同期新高。交易量回升之余，价格并未明显躁动，部分板块和小区出现小幅回暖。
2.36万套有多少含金量？一个直观参照是，2021年至2024年，上海9月单月二手房成交量均未突破2万套；2025年8月，上海出台“沪六条”，优化外环外限购、取消商贷首二套利率差异，并落地公积金“又提又贷”，政策效应快速释放，当年9月，上海二手房成交量跃升至2.04万套。今年9月，市场热度进一步延续，9月19日，上海二手房单日网签成交1495套，创下今年下半年以来单日成交新高。
“‘金九银十’本是传统交易旺季，当前又处于政策效应进一步释放阶段。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，今年以来上海限购政策进一步放宽，尤其是社保购房年限调整，让更多购房者获得资格。此前外环内购房一般需要三年社保，如今全市购房社保要求放宽至一年，真实购房需求得到进一步释放，成为支撑市场的重要因素。
从成交结构看，刚需仍是二手房市场的绝对主力。中原地产森兰高行营业董事宋沪雄观察到，9月浦东外环附近的森兰、高行板块成交量创下年内新高。
“我们多个门店成交的房源中，500万元左右的比较多，甚至占了大头。整体来看还是以刚需为主。”全市数据也印证了这一点，500万元以下总价段成交占比稳定维持在80%左右，其中300万至500万元房源成交占比约58%。
价格方面，今年以来上海二手房价格小幅微涨。国家统计局数据显示，今年2月以来，上海二手房价格环比止跌上涨，目前二手房价格指数已连续七个月环比上涨。
以学区房为例，部分房源价格出现小幅回升。“之前是溢价空间在减小，现在略有回升，大概是1%到2%。”宋沪雄说，近期确实有一部分买家出现追涨心态。
以森兰、高行一带为例，“金地·未未来”“中冶尚城”是区域内交易活跃的红盘。89平方米左右的户型，虽然价格有所上涨，但如果总价仍在550万元以内，相对更容易成交。前不久，一套总价550万元的房源挂牌后，仅用6小时便迅速售出。
不过，购房者整体仍较理性。一旦价格突破买家心理预期，观望情绪便明显增加。有一套54平方米的小户型，9月以325万元成交。随后同类房源挂牌，卖家报价340万元，很快有买家愿意出价310万元；因卖家希望以320万元左右成交，双方进入博弈。
“这说明只要价格合适，买家是能接受的，而涨到一定程度、超过心理预期，购房者就会转入观望，等待下一套房源，或者等待卖家松动价格。”在宋沪雄看来，当前市场的一个特点是，买家在价格预期上比较理性。只要价格合适，仍愿意入市；但若卖家大幅抬价，成交就会放缓。这说明上海二手房市场目前的暖意，更多体现为成交量回升，价格方面买卖双方仍在寻找新的平衡。
10月1日至3日，人们大多在走亲访友、出行旅游，有看房需求的客户不多，规模较大的中介企业也会借机进入休整阶段，为后市做好准备。总的来说，市场普遍对“银十”抱有期待。
8月末以来，房地产各类支持政策陆续出台，其中房贷贴息政策对上海外环外市场的影响更值得关注。此次贴息政策对支持对象设有明确要求，主要面向首套房，且住房面积在120平方米以下、住房价格在150万元以下。这一条件设定清晰表明，政策对刚性购房需求或首套房需求给予较大支持。
业内人士认为，这类政策的特点在于精准触达低总价房源。近几年，随着价格深度调整，上海外围区域出现了不少总价100多万元的房源。过去，这类产品的市场流动性相对较弱，贴息政策有望降低购房者实际月供，推动一部分原本没有购房计划的人进入市场。
以一套总价150万元的房子为例，按照15%的首付计算，首付20多万元，贷款100多万元，月供在4000元左右。如果夫妻双方有公积金，扣除公积金缴存后，实际现金流压力可进一步降低，再叠加贴息，实际每月支出可能接近甚至低于部分区域的租金水平。
对于外地来沪务工或以租房为主的人群而言，这可能成为促使其从租转向买的关键因素。
更重要的是，这类成交并不仅仅意味着一套远郊房源被消化。“这些房源卖掉以后，卖家一定是要往上置换的。”宋沪雄认为，低总价房源一旦完成出售，卖家会进入下一轮置换，购买更大、更好或者区位更核心的住房，由此形成从外环外向外环、中环乃至内环逐步传导的置换链条。如果外环外成交能够再次被激活，并沿着置换链条逐步向内传导，市场就能够获得新的支撑。
未来一段时间新房供应端的变化，也可能成为二手房市场的新变量。根据8月28日国家多部门出台的商品住房销售制度改革政策，此后新出让土地的商品住房项目，申请预售时单体建筑须完成主体结构封顶，并强化预售资金全过程监管。这意味着未来一段时间，部分新房项目从拿地到入市的周期可能拉长，市场新增供应或阶段性减少。如果新房供应减少，挂牌房源又持续被消化，二手房市场有望出现热度变化。
接下来“银十”能否延续9月份的成交热度股票杠杆设置，需求能否沿着置换链条进一步传导，将成为观察第四季度上海楼市的重要窗口。
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